开新余发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】为何德国的居民喜欢租赁住房而不愿意持有住房？这与德国对房地产市场完全定位为居住功能有关。所以，居民持有住房想通过住房交易获利基本上是不可能的。这不仅在于住房的交易成本高，而且住房资本利得税以累进制征税，基本上无法让住房交易获利。这自然会减弱居民持有住房的动机。还有，尽管居民持有住房对住房的消费及居民租赁住房对住房的消费本质上是没有多少差别，但在现有的产权制度下，房东比住房租赁者享受更多的权利 [30] 。比如，在时间跨度上房主对住房的消费没有租赁期的限制，房主对住房的所有权及附带的消费权可以自由地转让或继承。又比如，房主有自由地对住房进行装修及内部改造的权利等。

但是德国居民为何会放弃持有住房消费诸多权利的优势性而更意愿选择租赁性的住房消费呢？这与德国关于住房租赁市场的法律安排有关。德国的《住房租金补助法》就明确指出 [31] ，住房租金补助的目标是从经济上保障一个适当的以及适合家庭的居住条件。而租金补助的形式是租金补助金发放（租金补贴）或者自有住房费用分担。

在这里可以看到，为了保证居民的基本居住条件，每一个德国公民都能够获得政府的住房租金补贴。只不过，10%左右的居民租用政府提供保障性住房，而90%以上家庭（无论是市场租赁还是自己持有住房）都能够获得住房租金的补贴。而家庭人口不同及支付能力不同其补助金额不同而已。在《住房租金补助法》的安排下，如果居民租赁住房的消费远优于居民持有住房的消费，那么居民宁可租赁性住房消费了。而且，为了鼓励居民住房的租赁性消费，德国政府不仅对社会租赁住房建造进行了全方位的补贴，也要求房地产开发商建造更多优质的住房，以保证住房租赁市场的供给。同时，德国政府设立了《住房租赁法》等一系列的法律制度安排对住房租赁者进行强势保护，以此来保证居民更有意愿租赁住房消费而不是持有住房消费 [32] 。

比如，在这些法律安排中，政府会根据房屋的大小、地段和质素，给所有的住房打分，然后根据分数来划定相应租值。在这些法律制度设定下，房东不但不能收取高于相应租值的租金，每年租金加幅也受到严格限制。此外，该制度对租客的续租权有全面保障。这不仅在于在租约期间业主不能够赶走租客，而且还在于，即使租约结束，除非租客出现重大过失，否则业主必须继续再租。同时，根据相关法律，租赁住房者成立了强大的住房租赁者协会。该组织不仅与各个相关部门协调租赁者的利益关系，也参与城市住房发展规划、住房法律法规及住房政策的制定中，以此全方位地来保护租赁者的利益。此外，德国的房地产市场制度安排还包括住房合作社金融制度、稳定租赁住房市场投资回报率的安排、城镇化的规划、长期稳定的房地产信贷政策等。

可见，德国房地产市场的运行机制是建立在市场经济的基础上，并以此基础上严格地把住房定位满足居民基本居住条件改善的居住功能上，并且用一系列的法律把住房的居住功能原则固定在制度安排上，严格限制住房投机炒作、严格限制与住房运作有关的经济行为的利润水平，并通过政府的经济激励政策让居民更愿意选择住房的租赁性消费，而不是持有住房消费，以此建立了一个占比例较高的住房租赁市场。这些就是德国房地产市场能够持续稳定发展的关键所在。而新加坡的住房市场占主导的是政府提供的保障性住房（保障性住房占为80%以上，保障性住房之外由市场机制决定的住房市场所占的比例不到20%）。所以，十九大报告提出的建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，应该是这两种住房发展模式的综合。即在德国房地产发展模式的基础上增加政府保障性住房的供应。

五，当前中国房地产市场制度改革及未来发展

可以说，从2016年中央经济工作会议“只住不炒”概念提出，也就意味着从根本上确立了中国房地产市场改革目标（即房地产市场回归本源或居住功能，去除赚钱效应）及房地产市场发展模式（即建立多层次的消费性住房市场）。几年来，根据这个房地产市场发展的宗旨，各地方政府确实是出台了一系列的房地产调控政策。而这些房地产调控政策出台，不仅没有让房地产市场性质发生转变，反之，出台的调控政策越多、越频繁、越严厉，国内多数城市的房价越是上涨，房地产市场越是乱象丛生。所以，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》 [33] 。而当前房地产市场乱象丛生的核心，仍然是各种房地产投机炒作越来越严重。何也？

可以说，当前房地产市场的核心问题是什么？或乱象丛生的根源在哪里？问题就在于十九大报告对房地产市场清楚定位，即“房子是住的，不是用来炒作的”之后，政府职能部门不是用经济杠杆来落实十九大报告对中国房地产市场的定位，而是用各种政府的行政性工具来参与和对抗市场，但房地产市场商品端则完全以市场化方式进行。两者根本就不是一回事，从而使得这些房地产调控政策根本就不可能让房地产市场性质转变。

再加上有关房地产市场的一系列重大制度改革进展缓慢（比如土地、财政、金融、税收、立法等制度改革），在“因城施策”的框架下，地方政府不仅没有愿意改变房地产市场的性质，让房地产市场由投资为主导的市场转变为消费为主导的市场，反之，不少城市推出房地产调控政策往往成了这些城市住房饥饿营销的策略，并由此激发了一波又一波各城市房地产市场炒作潮或抢房潮。可以说，在这一波房地产行政性调控政策作用下，各城市的居民早就识破了各地方政府的房地产调控的实质及招数，早就意识到地方政府根本就不想改变当前房地产市场现状，反之还在预期这些房地产调控政策一定会放开再次把当地房价推高。还有，各城市房价只涨不跌成了他们认为的铁律，也成了一直在推高房价上涨基本预期与动力。可以说，只要房地产市场的性质不改变，只要房价一直在上涨，特别是房价仍然在疯狂上涨，再加上棚户区改造的货币化分房，银行信贷政策始终保持过度宽松，国内投资者就会涌入房地产市场。

即使各城市一直在出台行政性的房地产调控政策，但是无论是房地产开发商还是住房投机炒作者都能够采取不同的方式来规避地方政府所谓的调控政策，只不过，他们增加些许规避这些限购政策的成本而已。在这种情况下，国内房地产市场岂能不乱象丛生？实际上，从国际上的经验来说，或从市场法则本身来说，只要对住房消费与投资用信贷及税收进行严格界定，特别是在事中及事后进行严格的限定，比如用住房交易累进所得税对住房投机炒作进行严格限制，让投资者无利可图，房地产市场的乱象丛生才能消失。

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