开玉林发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】讨论可以看到，住房不仅有多重属性，其居住功能也表现为多样性的特征。也就是说，在不同的国家或地区，由于对住房市场的定位不同，也会形成满足居民居住功能的不同方式。比如新加坡是以政府提供的廉租屋或“祖屋”为主，英美则是政府采取政策补贴方式鼓励居民自己持有住房为主，日本则是采取爬楼梯式的方式让居民的居住条件不断地提升，德国则是以居民从市场租赁解决居住问题为主导等 [21] 。所以，中国房地产市场回归到居住为主导的消费市场同样面临不同的政策选择。十九大报告的政策选择模式是 [22] ：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，强调的是保障、租赁、购买持有并举发展模式，可能是对德国及新加坡的住房发展模式一种综合考虑。所以，对德国的房地产发展模式进行简单的梳理也是十分重要的。

可以说，在过去的几十年的世界历史中，房地产市场能够持续稳定发展的只有德国。比如美国，尽管在上个世纪90年代以前房地产市场持续稳定发展近50-60年，但是之后，美国房地产市场政策受到误导，最终引发了2008年的金融危机，而英国的情况与之相比更是问题大 [23] 。还有，日本上个世纪90年出爆发了房地产市场泡沫危机，及2008年美国金融危机之后，欧洲不少国家的房地产泡沫危机，比比皆是。但是，对于德国来说，其出现的情况则是天壤之别。

1970-2015年，德国新建住房名义价格指数上涨了90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62% [24] 。也就是说，对于德国的房地产市场，从20世纪70年代以来，德国的房价收入比不断地走低。

德国的实际住房价格不仅没有随着实际人均GDP增长而上涨，反之，还打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。也就是说，如果强调住房的居住功能，居民同样是购买住房，其购买住房的支付能力越来越强。可以说，在过去的几十年里，德国的房地产市场和经济不仅能够持续稳定发展，而且一般由房地产泡沫所引发的危机也根本没有在德国发生。

现在的问题是，德国房地产市场为何与全球其他国家不同并能够持续稳定的发展？德国房地产市场的内在发展机制又是如何建立的？其主要内容是什么？德国房地产市场的内在发展机制仅是一种特殊表现还是具有一般性的意义？它对中国房地产市场回到居住功能为主导的市场又有多少借鉴意义？等等。这些都是我们需要认真研究的问题。

首先，德国房地产市场遵循的是“社会市场经济体制”的原则 [25] 。在这个原则下，一方面住房经济的各个组成部分，新建住房、存量住房的维护与更新，区域的划分与使用，二手房的交易，只能通过价格机制来调节，政府必须放弃对租金、房价及土地价格的干预，并管理好投资者对投资环境的预期。另一方面，国家房地产市场主要目标就是保证没有支付能力的弱势居民获得“有尊严的”居住环境（或建立住房保障体系）。

政府不能因为国家保障性住房计划而干扰到市场的有效运行，并以此对保障性住房政策及住房经济政策划定清楚的边界。也就是说，为了保证不同层次居民的居住消费，德国一是把政府提供的保障性住房与市场供应的消费性住房隔离开，前者由政府来负责，后者由市场发挥作用。二是在政策安排下，由市场供应的消费性住房，其运作完全由市场机制起作用。

其次，在此基础上，德国把住房市场定位为满足居民基本居住条件的市场。房地产业只是国家福利体系的一个重要组成部门，而不是拉动经济增长的“支柱产业”。比如，德国《住房扶持法》的第一句话或宗旨就是“社会福利住房的扶持是承担社会责任的住房政策的重要组成部分” [26] ，即住房的居住功能首先就是政治功能。而且德国还把住房的居住功能定位完全固定在其《宪法》、《住房扶持法》等一系列的法律制度上。德国的《住房扶持法》、《住房租金补助法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房建设提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱” [27] 。其目的就是保证居民的住房的居住功能获得。

第三，由于住房定位为满足居民基本的居住功能，定位为国家福利的重要组成部分，所以住房市场的经济行为的利润严格地限制一定水平上。比如，德国的房地产政策一方面鼓励房地产开发企业增加投资（如住房建造的投资补贴），另一方面政府严格限定房地产开发商的利润水平。房地产开发商所建造的住房定价如果超过合理房价20%就算违法，超过了50%构成犯罪，就得罚款及承担刑事责任。同样，政府鼓励居民购买或建造住房出租，但利润水平也严格限制。房东租赁住房，其租金超过合理租金20%就算违法，超过了50%也构成犯罪。

合理房价及合理租金的界定标准都非常严格，都得通过多方的相应组织协商来确定。还有，德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如，住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过，住房持有超过10年可以免交资本利得税，如果住房持有少于10年则严格按照个人所得税累进税率进行征税 [28] 。在这种的制度安排下，住房市场不是赚钱获利的市场，住房投机炒作的属性受到严格限制，甚至于完全挤出市场。这是德国房地产市场能够回归居住功能，持续稳定发展的关键。

第四，德国有一个十分发达的住房租赁市场。这是让房地产市场回归到居住功能最为重要的方面。在德国，住房租赁市场相当发达及所占的比重较高，1999年德国居民住房的租赁率达57% [29] ，而居民的住房拥有率只有40%多一点。但同期欧盟的住房拥有率平均达63%，而西班牙高达85%，希腊为80%，意大利为75%。不过，这些住房持有率高的国家也是2008年美国金融危机爆发时损失最大的几个国家。

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